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Los arrendamientos de local, oficina y nave, tras la publicación del RD Ley 15/2020 y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

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Como consecuencia de la epidemia ocasionada por el virus denominado Covid-19, en el marco de las relaciones contractuales, y más concretamente en el marco de las relaciones contractuales de los arrendamientos de local, oficina y nave, son muchas las situaciones que se están produciendo en la actualidad que obligan necesariamente a las partes a llevar a cabo nuevas negociaciones.

Real Decreto Ley 15/2020

Haciendo un breve repaso de las medidas publicadas por RD Ley 15/2020 de 21 de abril, cabe destacar que estas, estaban destinadas, hacia Autónomos y Pymes que tuvieran arrendados los siguientes bienes inmuebles: locales, oficinas y naves industriales (excluidas las viviendas) y siempre que se encontraran en situación de alta, en activo, y que cuya actividad hubiera quedado suspendida o sufrido una pérdida de facturación de al menos el 75%.

Con respecto al arrendador nos encontramos con la figura del “Gran arrendador”. Pudiendo ser estos: una empresa o entidad pública de vivienda (Sector público) o un gran tenedor de inmuebles (Sector privado), siendo este aquel arrendador que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos aparcamientos y trasteros) o titular de una superficie construida de mínimo 1500 metros cuadrados y con la figura del resto de arrendadores.

Las medidas facultaban al arrendatario para poder pedir una moratoria en el pago de los alquileres al arrendador, de los alquileres devengados desde el inicio del estado de alarma, pudiendo durar como máximo 4 meses de renta. Esas rentas se dividirían en los 24 meses siguientes al período en que la renta hubiera sido objeto de moratoria; sin intereses ni penalizaciones; pero siempre dentro de la duración del contrato.

El plazo para pedir esta moratoria expiraba el 23 de mayo de 2020.

En relación a los efectos de esta solicitud, los mismos han sido automáticos y obligatorios para los arrendadores denominados como grandes arrendadores, el resto de arrendadores, no han estado obligados a aceptar la moratoria, y todo ha dependido de la negociación de la negociación entre las partes.

En cuanto a la fianza, se ha permitido disponer de esta para pagar meses de renta, debiendo en un año volver a constituir la misma, y en todo caso antes de que finalice el arrendamiento.

Pues bien, en la actualidad, y tras haber pasado ya los plazos para solicitar las medidas publicadas en el RD Ley 15/2020 de 21 de abril, de las cuales solo se han podido beneficiar, algunos arrendatarios, los menos cabe destacar, pues los requisitos a los que estaban sujetas las referidas medidas no era lo que se puede considerar precisamente de fácil cumplimiento, aun así y habiendo llegado tarde las mismas por parte del Gobierno, estas no han supuesto más que un tiempo en el que los Autónomos o las Pymes, han podido posponer sus obligaciones de pago con respecto a sus arrendadores, pero en ningún caso una solución al problema, que es la imposibilidad sobrevenida de poder hacer frente a las obligaciones derivadas de unos contratos suscritos con unas previsiones de negocio, que en la actualidad y ante la situación, no van a poder cumplirse.

La cláusula rebus sic stantibus

Dicho lo anterior, pese a que en situaciones normales, la regla general es que los contratos deben cumplirse conforme a lo previsto en sus propios términos y tienen fuerza de ley entre las partes (arts. 1.091 y 1.258, entre otros del Código Civil). En la actualidad y dado que nos encontramos ante una situación excepcional, vamos a exponer a continuación la posible aplicación de una figura reconocida en nuestro ordenamiento jurídico español, que pese a que la jurisprudencia la ha restringido mucho en su aplicación, quizás pueda ser una solución a la situación  que sucede en nuestro país.

Nos referimos a la cláusula rebus sic stantibus, en aplicación de esta cláusula podríamos justificar un eventual incumplimiento contractual, para solicitar una modificación contractual e incluso en aquellos supuesto más extremos, la resolución del contrato.

La cláusula rebus sic stantibus, permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Consiste en un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. También se la conoce como la teoría de la alteración de la base del negocio.

Como decíamos, esta cláusula no está regulada en precepto alguno, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela, en ciertos casos.

Así la Jurisprudencia la ha venido aplicando con carácter subsidiario, pues debe haber un intento previo de acuerdo entre las partes. Para su aplicación de acuerdo a la Jurisprudencia debe de haber una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato, por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y que todo ello acontezca por la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, además debemos estar ante contratos de tracto sucesivo, como es el caso de los contratos de arrendamiento.

Del contenido de algunas Sentencias, podemos extraer que estamos ante una cláusula de aplicación excepcional, cautelosa y restrictiva: pues hay que modificar sólo lo necesario (sentencias de 23-4-1991, 29-5-1996, 10-2-1997, 15-11-2000, 27-5-2002, 21-3-2003, 17-1-2013 y 14-11-2012).

Por todo ello, consideramos que una posible solución siempre subsidiaria a la previa negociación entre las partes, sería la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, a fin de poder restablecer el equilibrio entre las partes en los contratos de arrendamiento de locales, oficinas o naves, pues como ya hemos indicado, la situación actual y la que posiblemente acontezca de aquí a unos meses en nuestro país, va a necesitar que las partes puedan contar con mecanismos jurídicos que les permitan, poder modificar sus contratos en atención a las nuevas circunstancias sobrevenidas que suponen, una justa causa, para llevar a cabo aquellas modificaciones que sean necesarias para afrontar la nueva situación ante la que nos encontramos.

Aída Duque de Castro | Abogada

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Cláusula Rebus Sic Stantibus y su aplicación a contratos durante el Estado de Alarma

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En este artículo vamos a hablar de una cláusula contractual, que, aunque su aplicación no es muy común, si es de suma importancia, como es la cláusula “Rebus Sic Stantibus” y su posible aplicación a contratos de larga duración o tracto sucesivo en situaciones excepcionales e imprevisibles como la que tenemos actualmente de estado de alarma, impuesto por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y el posterior confinamiento, y paralización y cierre obligatorio de negocios y actividades industriales a causa de la pandemia provocada por el virus COVID 19.

Como todos sabemos, la situación actual en la que nos encontramos ha provocado que muchas empresas y autónomos hayan tenido que cerrar sus negocios, bien por haberlo decretado el gobierno y no permitir la apertura al público de determinados establecimientos, o bien por voluntad del empresario, que en muchos casos se ha visto abocado a ello, al no poder continuar con su actividad mercantil normal por las restricciones impuestas para combatir la pandemia y como consecuencia de ello, no estar generando ingresos.

Igualmente, se han producido multitud de despidos y ERTES por lo que muchos trabajadores se han quedado en situación de desempleo, a la vez que autónomos han dejado igualmente de facturar y generar ingresos.

Toda esta situación, ha provocado que muchas personas no puedan hacer frente a los gastos ordinarios, como por ejemplo alquileres de locales de negocio, y que derivan de una relación contractual.

Es aquí donde puede entrar en juego la llamada cláusula REBUS SIC STANTIBUS, al permitir una cierta revisión de las obligaciones y contratos que ya estaban en vigor cuando se ha producido la declaración del estado de alarma.

En España, la cláusula Rebus Sic Stantibus, no viene regulada como tal en ningún código o norma, a diferencia de otros países, si no que todo su desarrollo ha sido jurisprudencial y doctrinal. La misma, es una expresión latina que viene a decir «estando así las cosas», en el bien entendido, que se refiere a las circunstancias reinantes en el momento de la formalización del contrato.

Es una cláusula que va implícita de forma tácita en todos los contratos que se formalizan, ya que generalmente no se hace alusión a ella en el clausulado, y en virtud de la cual, se entiende que las estipulaciones incluidas en ese contrato, lo están, habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento de la formalización del mismo, de modo que, cualquier alteración posterior de esas circunstancias, pueden dar lugar a la modificación de alguna estipulación e incluso a la resolución del contrato, siempre que la alteración no se haya podido prever por ninguna de las partes.

Si bien antes su aplicación por los tribunales era muy restrictiva y en pocas ocasiones se apreciaba por los jueces, actualmente, su uso y aplicación se ha extendido en el trafico jurídico, pues el Supremo, en numerosas sentencias, vino a sentar doctrina sobre los requisitos precisos para que se produzca la resolución o la revisión del contrato por la aplicación de la cláusula Rebus, y que deben ser, la alteración significativa de las circunstancias, y sobre todo de las económicas con las que se celebró,  que esa alteración no haya podido ser prevista por ninguna de las partes ni sea imputable a cualquiera de ellas, que haya desequilibrio entre las prestaciones de las partes, es decir, que una parte asuma más riesgo que la otra o que una de las prestaciones sea excesivamente onerosa o desproporcionada, y finalmente, la buena fe que debe reinar en todo el ámbito contractual.

Aunque están en cierto modo relacionadas, no debemos confundir la cláusula Rebus con los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito regulado en el artículo 1.105 del código civil.

Por tanto, la cláusula Rebus Sic Stantibus se aplica, bien para revisar el contrato o bien para resolverlo, en supuestos en los que como consecuencia de la extraordinaria alteración de las circunstancias presentes en el momento del contrato, y que no hayan sido previstas por las partes, se producen efectos que atentan contra la equivalencia de las prestaciones establecidas originariamente en el momento de celebración, asumiendo una parte un riesgo más elevado que la otra, de tal forma que desaparece la base del negocio jurídico que dio sentido al contrato.

Esta cláusula ha venido a complementar y al mismo tiempo flexibilizar otra norma de obligado cumplimiento en el ámbito contractual, como es la regla, “Pacta Sunt Servanda” que se podría traducir como “lo pactado obliga a las partes” en el sentido de intentar en la medida de lo posible, una revisión contractual antes que la resolución del propio contrato, por hacer imposible el cumplimiento para una de las partes, aunque, que en todo caso, la resolucion se haría sin que proceda la indemnización para ninguno de los contratantes y cuando no se pudieran equilibrar las prestaciones reciprocas del contrato.

Para el que caso de que se pretenda utilizar la citada clausula Rebus Sic Stantibus en la coyuntura actual, es evidente que la circunstancia imprevisible ha sido la pandemia y la declaración del estado de alarma y las posteriores medidas adoptadas por el gobierno, toda vez que una pandemia entendemos que no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su carácter de imprevisible, por lo que entiendo que a ciertos contratos, que ya se hubiesen formalizado en el momento de la declaración del estado de alarma, esto es importante, si se le puede aplicar esta cláusula para revisar sus estipulaciones.

La situación actual por tanto, es ajena a lo pactado por las partes, es sobrevenida e inesperada, no era previsible, no hay culpa del afectado por la pandemia y el estado de alarma y tiene una incidencia grave y relevante e impide en muchos casos el cumplimiento del contrato.

Con la aplicación de la clausula Rebus, el afectado, a priori, no pretende liberarse de las obligaciones del contrato, si no que pretende modular la situación para así seguir cumpliendo con el contrato mas adelante, aunque en algunos casos finalmente si se llegue a resolver el contrato.

A modo de ejemplo, en el caso de un alquiler de local de negocio y teniendo en cuenta las restricciones del RD por el estado de alarma, con las que hay cierto tipo de locales o negocios que si tienen permitida la apertura al público, y otros en las que está prohibida, como por ejemplo los bares,  se podría invocar la cláusula Rebus por el arrendatario de un local destinado a bar al que no le permiten abrir al público, por lo que su nivel de ingresos es nulo, a causa del cierre decretado por el estado de alarma por lo que tendrá más dificultades para hacer frente al pago de la renta.

No obstante, igualmente entendemos que podría invocarse la cláusula Rebus por el arrendatario de un local de negocio el cual si tiene permitida la apertura al público, pero a causa de las restricciones para la población impuestas por el gobierno a consecuencia del virus, ha visto mermados sus ingresos en un 95% al no tener prácticamente afluencia de clientela, por lo que igualmente tendrá más dificultades para hacer frente al pago de la renta que cuando no estaba declarado el estado de alarma y no había restricción de movimientos.

En estos casos se puede pactar igualmente una reducción o rebaja del pago de la renta o incluso en algunos casos suspender el pago hasta que desparezcan las cusas que lo motivan, para de esta forma equiparar las prestaciones entre las partes y eliminar los posibles desequilibrios y la excesiva onerosidad para una de ellas.

No obstante, siempre habría que estudiar el caso concreto y el tipo de relación contractual y ver si concurren las circunstancias exigidas y lo efectivamente pactado entre las partes en el clausulado del propio contrato para aplicar Rebus, pues puede darse el caso en el que se haya previsto expresamente, haciendo uso de la autonomía de la voluntad entre las partes que, en caso de riesgos imprevisibles o fuerza mayor, no se pueda exigir modificación, resolución o suspensión del contrato,  aunque no suele ser así, por eso, insisto, siempre hay que estudiar el caso concreto a fondo para plantear la mejor opción.