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El País | Por qué algunas cláusulas para lograr una hipoteca no son legales

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Nuestra directora y socia fundadora, Belén Campos Manzanares, interviene en un reportaje de El País sobre cláusulas abusivas de los bancos en la contratación de hipotecas. En los últimos meses, ha habido sentencias favorables a consumidores que habían contratado seguros vinculados a préstamos, como condición obligatoria para que se los concedieran.

Tal y como explica Campos, los bancos pueden requerir la firma de un seguro para acceder a un préstamo. Sin embargo, añade que el consumidor también tiene el derecho de firmar el seguro con la aseguradora que elija para cumplir el requisito. «Si la entidad vincula la hipoteca a la firma de un contrato en concreto, puede existir abuso«, prosigue nuestra directora.

Uno de los ejemplos de demanda estimada es el de una mujer de Zaragoza. Contrató un préstamo conectado a un seguro de vida, exigido como condición obligatoria por un banco para acceder a un crédito de 50.000 euros. Por dicho monto, la clienta pagó 10.000 euros de seguro, financiados por el propio banco, que a su vez cobró los intereses generados.

Cláusulas para la hipoteca que no son legales

La ley prohíbe que la banca condicione la concesión de una hipoteca al seguro que ofrece la entidad. Esto significa que el consumidor no puede ser obligado a contratar un seguro en concreto como condición accesoria para que vea aprobado su crédito, es decir, tiene la capacidad de elegir con qué aseguradora contrata el seguro.

Constitución de sociedad con aportación de inmuebles hipotecados

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Una sociedad aporta a otra sociedad unos inmuebles con una deuda hipotecaria asociada a los mismos, existiendo asunción de la deuda por esta última. El valor de los inmuebles aportados, una vez descontada la carga real que pesa sobre ellos, es superior al valor de las participaciones suscritas.

La cuestión se centra en determinar si se ha de entender que existe una sola operación (aumento de capital social mediante aportación no dineraria, aunque se produzcan además otras convenciones necesarias para llevar a cabo dicha operación) o, por el contrario, que existen varias operaciones sujetas de manera independiente a las diferentes modalidades del impuesto (constitución de sociedad y adjudicación de los inmuebles y asunción de deudas).

Aunque, con carácter general, un mismo acto no puede estar sujeto a dos impuestos, ni tampoco a las diferentes modalidades del ITP y AJD cuando resultan incompatibles, hay que tener en cuenta que cuando en un mismo documento se recogen varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se ha de exigir el pago de cada uno de los derechos.

A efectos de la tributación por ITP y AJD, por un lado, constituye hecho imponible de la modalidad OS, entre otras, las operaciones de constitución y aumento de capital social, coincidiendo la base imponible con el importe nominal, más las primas de emisión, si existiesen (es decir, el capital social coincide con las aportaciones de los socios). En cuanto a la modalidad TPO, constituyen hecho imponible las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas, correspondiéndose la base imponible con el valor del bien o derecho transmitido.

El Tribunal Supremo concluye en su sentencia del  22-12-2021 , nº 1562/2021, rec.8152/2018 que, dado que era posible la aportación de las fincas hipotecadas sin necesidad de asunción del crédito hipotecario pendiente, unido al hecho de que el valor neto de los inmuebles supera el de las aportaciones realizadas, existen dos negocios jurídicos independientes y gravables de manera separada: la constitución de la sociedad, sujeta a la modalidad OS por la suma del capital social (que coincide con la cifra neta de la aportación), y la asunción del crédito hipotecario que grava las fincas aportadas, sujeta a la modalidad TPO por la parte del activo cuya contraprestación esté constituida por la asunción de la deuda.

Luis Romo Casas
Socio Director de PONTER

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