Como consecuencia de la epidemia ocasionada por el virus denominado Covid-19, en el marco de las relaciones contractuales, y más concretamente en el marco de las relaciones contractuales de los arrendamientos de local, oficina y nave, son muchas las situaciones que se están produciendo en la actualidad que obligan necesariamente a las partes a llevar a cabo nuevas negociaciones.

Real Decreto Ley 15/2020

Haciendo un breve repaso de las medidas publicadas por RD Ley 15/2020 de 21 de abril, cabe destacar que estas, estaban destinadas, hacia Autónomos y Pymes que tuvieran arrendados los siguientes bienes inmuebles: locales, oficinas y naves industriales (excluidas las viviendas) y siempre que se encontraran en situación de alta, en activo, y que cuya actividad hubiera quedado suspendida o sufrido una pérdida de facturación de al menos el 75%.

Con respecto al arrendador nos encontramos con la figura del “Gran arrendador”. Pudiendo ser estos: una empresa o entidad pública de vivienda (Sector público) o un gran tenedor de inmuebles (Sector privado), siendo este aquel arrendador que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos aparcamientos y trasteros) o titular de una superficie construida de mínimo 1500 metros cuadrados y con la figura del resto de arrendadores.

Las medidas facultaban al arrendatario para poder pedir una moratoria en el pago de los alquileres al arrendador, de los alquileres devengados desde el inicio del estado de alarma, pudiendo durar como máximo 4 meses de renta. Esas rentas se dividirían en los 24 meses siguientes al período en que la renta hubiera sido objeto de moratoria; sin intereses ni penalizaciones; pero siempre dentro de la duración del contrato.

El plazo para pedir esta moratoria expiraba el 23 de mayo de 2020.

En relación a los efectos de esta solicitud, los mismos han sido automáticos y obligatorios para los arrendadores denominados como grandes arrendadores, el resto de arrendadores, no han estado obligados a aceptar la moratoria, y todo ha dependido de la negociación de la negociación entre las partes.

En cuanto a la fianza, se ha permitido disponer de esta para pagar meses de renta, debiendo en un año volver a constituir la misma, y en todo caso antes de que finalice el arrendamiento.

Pues bien, en la actualidad, y tras haber pasado ya los plazos para solicitar las medidas publicadas en el RD Ley 15/2020 de 21 de abril, de las cuales solo se han podido beneficiar, algunos arrendatarios, los menos cabe destacar, pues los requisitos a los que estaban sujetas las referidas medidas no era lo que se puede considerar precisamente de fácil cumplimiento, aun así y habiendo llegado tarde las mismas por parte del Gobierno, estas no han supuesto más que un tiempo en el que los Autónomos o las Pymes, han podido posponer sus obligaciones de pago con respecto a sus arrendadores, pero en ningún caso una solución al problema, que es la imposibilidad sobrevenida de poder hacer frente a las obligaciones derivadas de unos contratos suscritos con unas previsiones de negocio, que en la actualidad y ante la situación, no van a poder cumplirse.

La cláusula rebus sic stantibus

Dicho lo anterior, pese a que en situaciones normales, la regla general es que los contratos deben cumplirse conforme a lo previsto en sus propios términos y tienen fuerza de ley entre las partes (arts. 1.091 y 1.258, entre otros del Código Civil). En la actualidad y dado que nos encontramos ante una situación excepcional, vamos a exponer a continuación la posible aplicación de una figura reconocida en nuestro ordenamiento jurídico español, que pese a que la jurisprudencia la ha restringido mucho en su aplicación, quizás pueda ser una solución a la situación  que sucede en nuestro país.

Nos referimos a la cláusula rebus sic stantibus, en aplicación de esta cláusula podríamos justificar un eventual incumplimiento contractual, para solicitar una modificación contractual e incluso en aquellos supuesto más extremos, la resolución del contrato.

La cláusula rebus sic stantibus, permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Consiste en un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. También se la conoce como la teoría de la alteración de la base del negocio.

Como decíamos, esta cláusula no está regulada en precepto alguno, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela, en ciertos casos.

Así la Jurisprudencia la ha venido aplicando con carácter subsidiario, pues debe haber un intento previo de acuerdo entre las partes. Para su aplicación de acuerdo a la Jurisprudencia debe de haber una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato, por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y que todo ello acontezca por la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, además debemos estar ante contratos de tracto sucesivo, como es el caso de los contratos de arrendamiento.

Del contenido de algunas Sentencias, podemos extraer que estamos ante una cláusula de aplicación excepcional, cautelosa y restrictiva: pues hay que modificar sólo lo necesario (sentencias de 23-4-1991, 29-5-1996, 10-2-1997, 15-11-2000, 27-5-2002, 21-3-2003, 17-1-2013 y 14-11-2012).

Por todo ello, consideramos que una posible solución siempre subsidiaria a la previa negociación entre las partes, sería la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, a fin de poder restablecer el equilibrio entre las partes en los contratos de arrendamiento de locales, oficinas o naves, pues como ya hemos indicado, la situación actual y la que posiblemente acontezca de aquí a unos meses en nuestro país, va a necesitar que las partes puedan contar con mecanismos jurídicos que les permitan, poder modificar sus contratos en atención a las nuevas circunstancias sobrevenidas que suponen, una justa causa, para llevar a cabo aquellas modificaciones que sean necesarias para afrontar la nueva situación ante la que nos encontramos.

Aída Duque de Castro | Abogada

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